Czy przegląd techniczny budynku jednorodzinnego jest obowiązkowy?

W skrócie

• Dom jednorodzinny jest zwolniony tylko z corocznego przeglądu budowlanego elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, zgodnie z art. 62 ust. 2 Prawa budowlanego.
• Przegląd instalacji gazowej i przewodów kominowych pozostaje obowiązkowy raz w roku, jeśli budynek posiada takie instalacje.
• Przegląd ogólnobudowlany oraz instalacji elektrycznej co 5 lat obowiązuje każdy dom jednorodzinny bez wyjątku.
• Za brak wymaganego przeglądu grozi grzywna do 5000 złotych nakładana przez nadzór budowlany.

Z jakiego przeglądu zwalnia domy jednorodzinne prawo budowlane?

Zwolnienie dotyczy wyłącznie corocznej kontroli budowlanej z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo budowlane, czyli sprawdzenia elementów narażonych na działanie warunków atmosferycznych – dachu, elewacji czy balustrad. Artykuł 62 ust. 2 wprost wymienia budynki mieszkalne jednorodzinne jako zwolnione z tego obowiązku, obok budownictwa zagrodowego i letniskowego – w przeciwieństwie do zarządcy bloku czy biurowca, który taki przegląd musi zamawiać co roku. Przy ponad 8000 przeglądach wykonanych w ciągu ostatnich 10 lat najczęstszym błędem, jaki obserwujemy, jest odczytanie tego zwolnienia jako całkowitego zniesienia obowiązków przeglądowych, choć dotyczy ono tylko jednego z kilku rodzajów kontroli przewidzianych w ustawie. Nie obejmuje ono bowiem dwóch pozostałych elementów tej samej kontroli rocznej – instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, na przykład przydomowej oczyszczalni ścieków czy szamba, oraz instalacji gazowej i przewodów kominowych, które reguluje inna litera tego samego przepisu.

Jakie przeglądy techniczne nadal obowiązują dom jednorodzinny?

Trzy inne obowiązki wynikające z tego samego artykułu 62 obowiązują każdy dom jednorodzinny bez wyjątku. Pierwszy to roczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych. Drugi to roczna kontrola instalacji związanych z ochroną środowiska, o ile takie występują. Trzeci to pięcioletnia kontrola ogólnobudowlana wraz z instalacją elektryczną i piorunochronną.

• Zleć coroczną kontrolę instalacji gazowej oraz przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych – zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy.
• Sprawdź raz w roku instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, jeśli budynek je posiada, najczęściej przydomową oczyszczalnię ścieków lub zbiornik bezodpływowy.
• Zamów raz na 5 lat kontrolę ogólnobudowlaną obejmującą stan techniczny obiektu, jego przydatność do użytkowania oraz estetykę otoczenia.
• Uwzględnij w tym samym przeglądzie pięcioletnim instalację elektryczną i piorunochronną – ustawa wymaga sprawdzenia połączeń, zabezpieczeń i skuteczności uziemień.

W dotychczasowej praktyce zdarzało się nam wielokrotnie, że dopiero podczas takiego przeglądu ujawniała się usterka, o której właściciel wcześniej nie wiedział – nieszczelność na złączu instalacji gazowej albo pęknięcie przewodu kominowego trudne do zauważenia bez specjalistycznego sprzętu. Każdy z tych czterech przeglądów kończy się odrębnym protokołem, a nie jednym zbiorczym dokumentem. To bywa zaskoczeniem dla osób przyzwyczajonych do jednej dorocznej wizyty inspektora w budynkach wielorodzinnych.

Czym różni się przegląd komina od jego czyszczenia?

Przegląd komina to ocena stanu technicznego przewodu wykonywana raz w roku przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami, natomiast czyszczenie to fizyczne usuwanie sadzy i zanieczyszczeń, które trzeba powtarzać znacznie częściej. Częstotliwość czyszczenia reguluje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, a nie ustawa Prawo budowlane – to dwa osobne obowiązki, choć często wykonuje je ta sama osoba podczas jednej wizyty. Przy paliwie stałym przewody dymowe czyści się co najmniej cztery razy w roku, przy paliwie ciekłym lub gazowym co najmniej dwa razy, a przewody wentylacyjne przynajmniej raz. Sam przegląd roczny nie zastępuje więc regularnego czyszczenia w trakcie sezonu grzewczego. Właściciel zamawiający jedną coroczną kontrolę bywa czasem zaskoczony, że kominek na drewno wymaga czyszczenia kilkukrotnie w ciągu sezonu.

Dlaczego przeglądu domu nie wykona jeden fachowiec?

Cztery różne przeglądy wymagają czterech różnych rodzajów uprawnień. Kominy sprawdza mistrz kominiarski, czyli rzemieślnik z tytułem mistrza w rzemiośle kominiarskim. Instalacje gazowe i elektryczne kontrolują osoby z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją urządzeń energetycznych i gazowych, a przegląd ogólnobudowlany co 5 lat – osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Żadna z tych grup zawodowych nie zastępuje pozostałych, nawet jeśli w praktyce jedna firma koordynuje wszystkie terminy.

Firma Sprawdzam, działająca na warszawskim rynku od ponad 10 lat, prowadzi wszystkie cztery rodzaje przeglądów w jednym miejscu – od budowlanych, przez kominiarskie i gazowe, po elektryczne. Zamiast umawiać osobno kominiarza, elektryka i inspektora budowlanego, właściciel domu może zlecić skoordynowany harmonogram kontroli jednej firmie. Otrzymuje wtedy komplet protokołów naraz, zamiast czterech oddzielnych terminów u różnych wykonawców.

Ile realnie kosztuje zignorowanie obowiązku przeglądu?

Brak wymaganego przeglądu to wykroczenie zagrożone grzywną do 5000 złotych, nakładaną w drodze mandatu przez nadzór budowlany, a przy odmowie przyjęcia mandatu sprawa trafia do sądu. Sama grzywna to jednak rzadko największy koszt zaniedbania. W razie pożaru, zaczadzenia czy zalania spowodowanego awarią instalacji towarzystwo ubezpieczeniowe może obniżyć odszkodowanie z polisy domu nawet o 20 do 50 procent albo odmówić wypłaty w całości, jeśli w dokumentacji zabraknie aktualnego protokołu przeglądu powiązanego ze szkodą. To właśnie ten drugi scenariusz – nie mandat, lecz odmowa wypłaty odszkodowania po realnej szkodzie – bywa dla właścicieli domów bardziej dotkliwy finansowo niż sama kara administracyjna. W praktyce to często zapis w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia, a nie sama ustawa, motywuje właścicieli domów do zamówienia zaległego przeglądu.

Czy dom jednorodzinny potrzebuje książki obiektu budowlanego?

Nie, właściciele domów jednorodzinnych są ustawowo zwolnieni z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, co wynika wprost z art. 64 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Książka obiektu budowlanego to dokument, w którym zarządca większego budynku zapisuje wyniki wszystkich kontroli, przeglądów i remontów przez cały okres użytkowania obiektu. Dla domu jednorodzinnego ustawa nie przewiduje takiego obowiązku, choć nic nie stoi na przeszkodzie, by właściciel prowadził taką dokumentację dobrowolnie, na wypadek sprzedaży nieruchomości. Zwolnienie z książki obiektu budowlanego nie oznacza jednak zwolnienia z przechowywania samych protokołów przeglądów, które warto zachować przez cały okres użytkowania budynku – to one, a nie sam fakt wykonania kontroli, stanowią dowód spełnienia obowiązku w razie sporu z nadzorem budowlanym lub ubezpieczycielem.

Kiedy trzeba zrobić przegląd doraźny, poza harmonogramem?

Przegląd doraźny obowiązuje niezależnie od harmonogramu rocznego czy pięcioletniego zawsze wtedy, gdy budynek zostanie narażony na czynniki mogące uszkodzić jego konstrukcję – silny wiatr, intensywne opady śniegu, ulewa powodująca podtopienie albo podejrzenie katastrofy budowlanej. Obowiązek jego zlecenia spoczywa na właścicielu, ale prawo daje też inspektorowi nadzoru budowlanego prawo nakazania takiej kontroli, jeśli poweźmie podejrzenie, że stan techniczny budynku zagraża bezpieczeństwu ludzi lub mienia. Najczęstszym powodem zlecenia kontroli poza planowym terminem bywają w naszej praktyce zniszczenia dachu po silnym wietrze oraz zalania piwnic po nawalnych deszczach. W obu przypadkach lepiej zlecić kontrolę od razu, niż czekać do najbliższego terminu przeglądu planowego i ryzykować spór z ubezpieczycielem o przyczynę szkody.

Podsumowanie

• Dom jednorodzinny jest zwolniony tylko z corocznego przeglądu budowlanego elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, a nie z pozostałych kontroli przewidzianych w art. 62.
• Coroczna kontrola instalacji gazowej i kominowej oraz pięcioletni przegląd ogólnobudowlany i elektryczny pozostają obowiązkowe bez wyjątku.
• Za brak przeglądu grozi grzywna do 5000 złotych, a w praktyce większym ryzykiem bywa odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.
• Domy jednorodzinne nie muszą prowadzić książki obiektu budowlanego, ale warto samodzielnie przechowywać protokoły przeglądów przez cały okres użytkowania budynku.